穆迪：确认越秀房产信托基金(00405.HK)“Ba1”公司家族评级，展望调整至“负面”

久期财经讯，8月28日，穆迪将越秀房地产投资信托基金(Yuexiu Real Estate Investment Trust，简称“越秀房产信托基金”，00405.HK)的公司家族评级(CFR)及Yuexiu REIT MTN Company Limited的展望从稳定下调至负面。

(资料图)

穆迪同时确认越秀房产信托基金的公司家族评级(CFR)为“Ba1”，Yuexiu REIT MTN Company Limited的有支持中期票据计划的有支持高级无抵押债务临时评级为“(P)Ba1”，该计划下所发行的有支持中期票据的有支持高级无抵押债务评级为“Ba1”

穆迪分析师Alfred Hui表示：“负面展望反映了在中国(A1/稳定)充满挑战的商业环境下，越秀房产信托基金是否有能力加强其运营和信用指标，使其达到与当前“Ba1”CFR相称的水平的不确定性增加。

“评级肯定反映了越秀房产信托基金在重点城市的优质资产的维持，可以支持该公司的运营和信用指标从较低基数逐渐改善。此外，穆迪预计该公司将保持良好的融资渠道，以合理的成本解决再融资需求。”Hui补充称。

评级理据

越秀房产信托基金“Ba1”的CFR反映了该信托基金在中国(A1/稳定)重点一、二线城市的优质资产组合，包括经济强省广东省的省会城市广州、上海、武汉和杭州。该评级也反映了越秀房产信托基金良好的融资渠道。因为该信托基金与一家国有保荐人关系密切，由归广州市政府所有的广州越秀集团股份有限公司(Guangzhou Yue Xiu Holdings Limited，简称“越秀集团”)是越秀房产信托基金的最终控股单位持有人。然而，此类优势受到房地产投资信托基金较弱的信用指标和广州的地理集中度的制约。

穆迪预计，越秀房产信托基金未来12-18个月的收入和EBITDA利润率复苏速度将慢于穆迪之前的预期，因为中国经济复苏放缓可能会影响企业和消费者情绪。相反也会将抑制入驻率，并延迟越秀房产信托基金物业的正租金回报。截至2023年6月底，越秀房产信托基金的整体入驻率从2022年底的85.5%以及2022年6月底的88.8%下降至84.0%，主要是由于写字楼入驻下降所致。

在缺乏资产处置和其他债务削减计划的情况下，穆迪预测越秀房产信托基金的债务杠杆率(以净债务/EBITDA衡量)在未来12-18个月将保持在13.2倍-13.7倍的高水平，尽管低于截至2023年6月的12个月的15.6倍。同样，越秀房产信托基金的利息支付能力(以EBITDA利息覆盖率衡量)在未来12-18个月为1.7倍-2.0倍的较低水平，而截至2023年6月的12个月为1.6倍。穆迪认为，尽管出现复苏迹象，但上述预测的信用指标对于其“Ba1 ”CFR而言疲软。

此外，越秀房产信托基金对离岸借款的风险敞口较高，这将使该房地产投资信托基金面临离岸市场利率上升的风险。截至2023年6月底，未对冲的非人民币浮动利率借款占越秀房产信托基金报告债务总额的51%。穆迪指出，越秀房产信托基金一直在用人民币计价借款替换其离岸债务，以减少其风险敞口。2023年上半年，越秀房产信托基金以3.2%的利率获得了40亿元人民币的3年期银行担保贷款，并以4.15%的利率发行了15亿元人民币的3年期债券进行再融资。

穆迪还预计，越秀房产信托基金可能使用更多有抵押的资金以降低利息成本。然而，增加使用有抵押的借款将降低越秀房产信托基金的财务灵活性，并增加高级无抵押债权人的法律和结构风险。截至2023年6月底，有抵押债务占越秀房产信托基金报告债务的12%，高于2022年底的6%。

该信托必须将大部分可分配收入作为股息支付，这限制了其在资产负债表上实现强大现金缓冲的能力。此外，越秀房产信托基金将需要继续获得资金，以满足再融资需求。尽管该信托对大部分将于2023年下半年到期的到期债务进行了再融资，但截至2023年6月底，该信托的现金余额为人民币28亿元，加上其未提取的银行授信额度和运营现金流，不足以覆盖未来12-18个月的所有到期债务和股息支付。考虑到越秀房产信托基金的国有背景，该基金在过去几年为即将到期的债务进行再融资的良好记录，以及强大的银行关系，与其流动性疲软相关的风险有所缓解。

环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，穆迪考虑了越秀房产信托基金倾向通过举债收购来支持增长的财务政策，这也体现在越秀房产信托基金较高的债务杠杆率。穆迪还考虑了越秀房产信托基金的所有权集中状况及其与国企背景的发起人的关联交易，也考虑了其受到中国香港特别行政区证券及期货事务监察委员会的监管等因素。

可能导致评级上调或下调的因素

考虑到负面展望，越秀房产信托基金的评级不太可能上调。

然而，若越秀房产信托基金满足下列情况，穆迪有望将其展望调整为稳定：(1)维持优质资产组合和较高的入驻率，(2)改善其信用指标，(3) 保持顺畅融资渠道和较低借贷成本。

如果越秀房产信托基金改善债务杠杆，调整后的净债务/EBITDA比率趋势接近12倍，EBITDA/利息覆盖率上升至2.0倍以上，评级展望可能恢复至稳定。

另一方面，若发生下列情况，穆迪可能下调评级：(1)越秀房产信托基金的运营和财务业绩的恢复程度弱于穆迪预期;(2)该信托无法降低债务杠杆率或通过举债扩张业务，或(3)其融资渠道减弱。有抵押债务大幅增加导致财务灵活性下降也会对越秀房产信托基金的评级产生压力。

可能引起评级下调的信用指标包括净债务/EBITDA 比率持续保持在12.5-13.0倍以上，或EBITDA/利息覆盖率之比降至2.0倍以下。

如果越秀房产信托基金大幅增加有担保借款为无抵押离岸债务再融资，并大幅削弱高级无抵押债权人的回收率，穆迪也可能下调其高级无抵押评级。

越秀房产信托基金是首家房地产组合全部位于中国(A1/稳定) 内地的香港特区上市房地产投资信托基金 (REIT) ，也是唯一一家由内地房地产开发商发起的香港特区上市 REIT。

截至2023年6月底，越秀房产信托基金的投资组合中有 10 个房地产项目，其中6个位于广州，1个位于上海，1个位于武汉，1个位于杭州，1个位于香港特区。上述房地产包括一座批发购物中心、甲级办公楼、零售购物中心、一家高级国际五星级酒店和一座服务式公寓。